【编者按】
习近平总书记强调：“谋划和推进改革，必须坚持系统观念、全局观念，强化战略思维、辩证思维，分轻重缓急，更加注重系统集成。”当前，广东省正全面推进“百县千镇万村高质量发展工程”集成式改革，进一步打通堵点、激发动力。中山市认真落实省委部署，以“百千万工程”为总揽，以“工改”“水改”“田改”“技改”“教改”“医改”“城改”“媒改”八项集成式改革为引领，持续激发全社会内生动力和创新活力。即日起，南方+中山频道将陆续推出“八项集成式改革”系列策划，记录中山如何以改革破题、以改革开路，在攻坚克难中重燃激情、重塑城市精气神。第七篇为“城改”实践，敬请垂注！
走在中山市东区街道库充村，曾经坑洼不平的道路已被平整宽敞的柏油路取代，杂乱无章的“蜘蛛网”线缆悄然入地，精心设计的小广场和绿化点缀其间。与此同时，中山数百个老旧小区正发生相似的微小焕新。
今年举行的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。进入“存量时代”，微更新正成为中山提升城市品质的重要抓手。通过“四大机制”，中山“城改”由点及面地铺开，城市更新难题得到系统性破解。
据统计，“十四五”期间，中山累计开工改造401个小区、完工169个，惠及超8万户居民；2025年至今，中山新开工149个老旧小区，完工48个，超额完成阶段性目标。
“十四五”期间，中山累计开工改造401个小区、完工169个，惠及超8万户居民。
能在数百个小区精准“绣花”补短板，中山“城改”有何秘籍？
政企携手补贴加装电梯，统筹协调机制为部门破壁
前不久，中山市首批住宅老旧电梯更新项目动工仪式在南区碧堤湾畔小区举行，首批获批更新的419台电梯将陆续开工，惠及19个小区逾1.6万户居民。
419台电梯的背后，是被逐步打通的部门协作壁垒。针对工作层级多、资金筹措难度大、指引不明确、公众参与度不高等问题，中山“主打”强化上下联动、多元筹资、健全政策、全程参与。
在规划设计方面，中山建立“市级统筹—镇街实施—社区协同—项目落地”四级联动机制，市镇高效联动，实现改造工作政令直达，有力破解改造过程中重大难点堵点问题。
联动机制开启后，政企合作创新出多样的改造模式，例如探索老旧小区改造与保障性租赁住房建设、市属国企投资运营深度融合的“三位一体”模式，充分利用上级财政性补助资金，撬动项目建设，通过深化国企内部循环，深度参与项目运作，有效降低综合成本，破解建设成本高与收益率低的难题。
完善的政策指引体系是项目持续推动、在基层社区高效落地的保障。为此，中山出台《中山市城镇老旧小区改造技术导则》《中山市城市基础设施更新改造重点领域实施方案（2025—2027年）》，编制城市更新专项规划（2026—2030年），进一步加强对镇街政策指引。
并且，中山构建政府引导、企业助力、社会参与的改造新格局，出台《中山市城中村微改造先行先试工作指引》，建立“事后奖补”机制，由市级财政对改造项目给予30%专项补助。中山还创新“连片加装电梯”模式，通过政府补贴10万元/台、企业让利7万—10万元/台并赠送2年维保服务的“三重优惠”，2020年至今全市累计加装电梯600余台，覆盖7400户居民，用“小资金”撬动了“大民生”。
中山2020年至今全市累计加装电梯600余台，覆盖7400户居民。
审批时间压缩一半，设计规划引领机制提效率
在老旧小区改造过程中，居民往往担心设计水平不高、把关水平参差不齐、文化保护难度大等问题。针对居民的实际诉求，中山如何用完善的设计规划引领机制给足居民“安全感”？
首先，中山引入“总师团队”把关设计，创新构建“总师负责制+多维审查”的设计管理体系，并改革设计收费标准、建立优质优价激励制度，实行设计费与实施效果挂钩的“基础费用+绩效奖励”取费机制。中山贯彻先体检、后更新理念，引入全过程工程咨询服务，探索“检”以致“用”工作模式，广泛邀请省内外高水平设计单位参与，汇聚各方智慧，为老旧小区改造注入专业力量。
其次，中山实施审批提速改革，推行容缺受理、并联审批，免除规划报建和限额以下工程登记备案。审批提速改革实施后，老旧小区改造审批时间由原来的39个工作日压缩至18个工作日内，效率提升1倍，该制度获省推广。
再次，中山完善公众参与机制，建立居民监督小组，充分发动党员干部、楼栋长、网格员、志愿者及各类组织代表参与助力，通过发放问卷、入户调查、议事会等形式调查改造意愿，鼓励引导居民全程参与规划、施工与验收。
另外，中山注重文化保护与功能实现，坚持“修旧如旧、功能升级”改造理念，组建历史建筑保护专家委员会。例如，在香山古城的从善坊改造中，相关部门聘请同济大学、华南理工大学等设计团队修复民国时期南洋风格建筑群，植入文创工作室、非遗体验馆等新业态，物业租金平均提升3倍。中山还结合“一老一小”友好社区建设，加强适龄化设施改造，例如东区街道花园新村通过腾退违建，建成600平方米社区综合体，加强集成日间照料、儿童游乐、便民超市等功能，服务半径覆盖1.2万居民。
经过改造后的松苑横街小区内，增设了儿童游乐空间。
施工投诉率下降75%，全程穿透式监管机制保品质
“把钱用在刀刃上”，这是近年来中山“城改”干部们常说的一句话。不只是“钱用在哪”的问题，项目质量安全、全程是否扰民等等，都需要得到严格的监管。为此，中山拿出了全程穿透式监管机制，让“城改”项目全过程都经得起检验。
在全过程质量安全监管方面，中山构建“五位一体”方案审查体系，通过专家评审、镇街党委把关、市级总师团队指导、市直部门联审、施工过程监管五个维度严控设计质量。市镇两级住建部门会同专业监理单位，对进度安排、文明施工、安全生产、成效验收等环节进行检查督办。例如，在石岐街道洪家基片区改造中，监理单位通过智慧工地系统实现实时监控，住建部门联合应急管理局开展专项检查12次，及时整改安全隐患58处。
在全过程严防扰民监管方面，中山推行“防扰民施工十项措施”，如设置移动式隔音围挡、错峰施工等，实施“双负责人驻场制”，建设单位项目负责人与设计主创每周驻场办公，确保问题即时解决，施工投诉率同比下降75%。
在全过程资金使用监管方面，中山建立“制度+科技+监督”三位一体资金管理体系，配套开发资金监管信息平台，实现“项目库—预算—支付—绩效”全流程线上管理，对资金使用进行全方位、全过程穿透式跟踪管理。
试水无人机巡查小区，长效管理机制稳“续航”
在东区街道竹苑社区的松苑横街小区，小区内不仅新划设了停车位，还增加了电动汽车充电桩；香山长者饭堂距离小区仅百米之遥，门前新打造的无障碍通道，让坐着轮椅的老人也能顺利通行，老人在这里不仅可以便利就餐，还可享受康复理疗服务。
位于松苑横街小区旁的香山长者饭堂竹苑社区服务点。
更加完善的设施，仍需精心维护。针对改造小区容易出现的管理混乱、设施维护不善、居民满意度不高等问题，“城改”的长效管理机制不可或缺。
对此，中山打造“党建引领、居民自治、多元参与”的协同治理模式，以社区党委为核心，组建党员先锋队、物业管理、邻里调解团三支队伍，联动多个共建单位，多渠道调解物业费调整、业委会改选、居民矛盾纠纷等案件，调解成功率达100%，物业费收缴率由改造前42%提升至78%。
另一方面，中山建立物业长效管理和运营机制，规定所有改造项目开工前必须确定好社区长效管理的方式。其中，“EPC+O”改造模式逐步得到推广，社会力量越来越多地参与改造，改造完成后由投资方物业公司进驻，全市改造项目100%落实小区管理方案。
此外，中山正以技术赋能长效管理，引入智慧停车、智慧安防等智能化设备，打造智慧小区，实现无人化管理，减员增效，节约管理成本，并引入数字化平台管理社区安防、停车等。在西区街道，当地试水数字化赋能社区治理（DBIO）改造模式，采用“无人机+网格专车”立体巡查模式，及时发现和处理违规停车、环境卫生等问题，实现科技赋能小区高效管理。
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统筹：罗丽娟
采写：南方+记者 陈少宏
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