全国2.6亿租房人群注意了！ 国务院公布的《住房租赁条例》将于2025年9月15日正式实施，首次以国家法规形式明确个人出租住房必须缴税，且税务部门将通过合同备案系统精准监管。 房东们最关心的“要交多少税”，答案直接摆上桌面：一套月租3000元的房子，每月税费约328元。
“房东税”并非新税种，而是增值税、房产税、个人所得税等税费的总称。 新规最大变化在于：税务部门将与房产管理部门信息共享，合同备案后，税费征收再无死角。
1. 增值税：月租≤10万，直接免税，个人出租住房，若月租金不超过10万元（含税），增值税及附加税费全免。 这是国家给普通房东的“大礼包”，覆盖90%以上的个人房源。案例：房东王大爷年收租金12万元，分摊到每月1万元，无需缴纳增值税。
2. 房产税：打对折，月租3000元交120元，房产税按租金4%征收，但2023–2027年小规模纳税人（含个人）可减半至2%。 若月租3000元，房产税仅60元。
3. 个人所得税：10%优惠税率，但扣减有门道，个税按10%征收（非住房为20%），但计算时需三步扣减：先扣税费：已缴房产税、附加税；再扣修缮费：凭票据扣除，每月上限800元；最后扣法定费用：月租≤4000元扣800元，＞4000元扣20%。案例：李女士月租3500元，扣除房产税60元、修缮费100元后，再扣800元，应纳税所得额2540元，个税仅254元。
4. 免税项目：这两项不用交，个人住房租赁合同免征印花税；个人出租住房免征城镇土地使用税。算总账：月租3000元，税费328元，房产税：3000×4% = 120元（减半后60元）；个税：（3000-800-120）×10% = 208元；合计月缴税：268元（若房产税未减半则为328元）。
除了缴税，房东必须牢记以下禁令，否则面临重罚：1. 押金不能乱扣，押金数额、返还时间必须在合同中写清。 房东无正当理由扣减押金，需赔偿租客损失。2. 厨房阳台禁止住人，将厨房、卫生间、阳台、地下室等非居住空间单独出租，最高罚款个人1万元、单位10万元，并纳入信用黑名单。
3. 群租房人均面积需达标，单间租住人数和人均最低面积必须符合市级政府标准。 例如上海要求人均≥5㎡，违者按“非居住空间出租”处罚。
4. 合同必须备案，否则影响征信，出租人需在签约后30日内备案，若房东不办，租客可自行备案。 未备案者可能影响贷款、高铁出行等征信权益。
房东：短期阵痛，长期洗牌，低租金房东压力最大：月租2000元以下房源原本免税，新规后年缴税费或超2000元，部分房东考虑出售房产。合规改造成本高：北京有房东改造三居室消防通道花费6万元，需数年租金才能分摊。委托机构成出路：国企包租平台虽降低月租8%，但因省去税费和管理成本，房东净收益反增5%。
租客：权益升级，但租金可能涨，押金退还更省心：深圳试点押金专户监管，退租后3个工作日内自动解冻。子女可凭备案合同入学：杭州、广州租客凭备案证明成功申请公办学位，租购同权迈出关键一步。租金上涨风险：58安居客调研显示，62%房东计划涨租覆盖税费，一线城市部分房源涨幅或达5%-10%。
若年租金12万元，拆成两份合同（每份月均5000元），可全额免征增值税。将物业费、维修费单独列支，由租客承担并凭票报销，减少应纳税租金。武汉试点保障性租赁住房，纳入计划的房源房产税按1.2%-1.5%征收，比普通住宅低一半。通过国企或长租公寓平台出租，享受企业税收优惠（如折旧抵扣），综合收益更高。
深圳税务部门通过银行流水溯源，追缴多名用亲属卡收租逃税的房东，除补缴税款外加收0.5倍罚款。出租阳台、隔断间却按整房面积申报，一旦被社区网格员或水电数据比对发现，最高罚10万元。广州试点“智慧租赁”系统，自动抓取未备案合同，逾期未办者征信记录标注“租赁违规”。
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